Investičný byt vyzerá na papieri ako dokonalý biznis.
Kúpiš nehnuteľnosť, nájdeš nájomníka a každý mesiac ti cinknú peniaze na účte.
Lenže realita má jednu nepríjemnú vlastnosť – občas ti pošle faktúru. A nie práve malú.
1. Investičný byt kúpiš za nesprávnu cenu
Najväčšou chybou je kúpiť byt len preto, že sa ti páči.
Investičná nehnuteľnosť nemusí mať krásny výhľad ani luxusnú kuchyňu. Musí predovšetkým zarábať.
Ak za byt zaplatíš 180 000 eur a prenajmeš ho za 650 eur mesačne, hrubý ročný výnos
predstavuje približne 4,3 %. A to ešte pred nákladmi.
2. Zabudneš na opravy a pravidelné výdavky
Pokazená práčka, nový kotol či maľovanie po nájomníkovi. To všetko stojí peniaze.
Rozumný investor preto počíta s finančnou rezervou.
Byt totiž nie je bankomat, ktorý iba vydáva peniaze. Občas ich aj veľmi ochotne prehltne.
3. Počítaš s nájomníkom počas celého roka
Predstava, že byt bude obsadený nepretržite desať rokov, je pekná.
Ale to asi ako s autom, ktoré nikdy nepôjde do servisu.
Aj jeden prázdny mesiac znamená stratu príjmu.
Pri nájomnom 650 eur je to okamžite mínus 650 eur z plánovaných ročných tržieb.
4. Podceníš dane a hypotéku
Príjem z prenájmu môže podliehať dani.
Zároveň musíš počítať s úrokmi z hypotéky, poistením a ďalšími nákladmi.
Ak splácaš úver, sleduj nielen výnos nehnuteľnosti, ale aj mesačný peňažný tok.
Môžeš totiž vlastniť investičný byt, ktorý ti každý mesiac vyťahuje peniaze z vrecka.
5. Neoveríš si nájomníka
Nespoľahlivý nájomník dokáže pokaziť aj výbornú investíciu. Nezaplatené
nájomné, poškodené zariadenie či komplikované vysťahovanie môžu stáť stovky až tisíce eur.
Preto sa oplatí preveriť platobnú schopnosť, uzatvoriť
kvalitnú nájomnú zmluvu a dohodnúť primeranú kauciu.
Koľko investičný byt skutočne zarobí?
Pozrime sa na jednoduchý modelový príklad pri kúpe bez hypotéky.
- Kúpna cena bytu: 180 000 €
- Mesačné nájomné: 650 €
- Ročný príjem pri plnej obsadenosti: 7 800 €
- Jeden mesiac bez nájomníka: −650 €
- Opravy, poistenie a náklady majiteľa: −1 200 €
- Ročný výnos pred zdanením: 5 950 €
Skutočný ročný výnos pred zdanením tak predstavuje približne 3,31 %, nie pôvodných 4,33 %.
Zjednodušene povedané, z vybraného nájomného ti po uvedených nákladoch zostane 5 950 eur ročne.
Výpočet je zjednodušený.
Nezahŕňa daň z príjmu, vstupné náklady na kúpu ani prípadné zmeny hodnoty nehnuteľnosti.
Investičný byt môže byť výborným spôsobom budovania majetku.
Len si treba uvedomiť, že nájomné nie je čistý zisk.
A ak ti výpočty nevychádzajú už na papieri, počkaj, kým sa pokazí práčka.
Vtedy zistíš, že tvoj investičný byt má vlastné pravidlá, aj svojský zmysel pre realitu.
Pozri si aj : Nudná investícia: Prečo by ju mal mať každý muž
